5 лет мы делаем то, о чём другие только говорят…

Памятка должника

Статьи
Взыскание долгов
Коллекторское агентство » Статьи » Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Не оплачивать счета за ЖКУ вовремя —  распространенный случай. Поэтому продажа квартиры с долгом — вполне вероятное событие. Добросовестные собственники упоминают об этом нюансе до заключения сделки, некоторые снижают цену. Намного обиднее узнать о не выполненных прежним владельцем обязательствах после оформления договора. Тогда новому хозяину приходится столкнуться с серьезными проблемами, например, такими как запрет на регистрацию в новом доме до полной выплаты той суммы, которая значится за прежним собственником.

Российские власти несколько раз рассматривали законопроект, который запретил бы продавать квартиры до того момента, пока не закрыта задолженность по коммунальным услугам. Предполагалось, что это будет стимулировать людей к своевременной уплате средств, однако проект так и остался непринятым. Вступить в силу ему мешает низкий доход населения. Если владелец не в состоянии выплатить деньги, сумма будет только увеличиваться.

Особенности сделки по приобретению квартиры с долгами по ЖКХ

При утверждении документов на жилье, уполномоченные органы вправе потребовать от вас выписку с лицевого счета. Это первая проблема для нового хозяина. Если имеются невыполненные обязательства, собственность на вас никто не оформит. Придется связаться с предыдущим владельцем квартиры с просьбой погасить долги по коммунальным платежам. При отказе подавайте в суд.

Редко получить документы можно без проверки счета по коммуналке. Однако долг всплывет позже, при получении счетов на имя нового собственника. Если сумма будет большой, УК может действовать по-своему, вплоть до отказа в предоставлении услуг. Выход из ситуации аналогичный — связаться с предыдущим хозяином или подать в суд.

В обязательные коммунальные платежи входят:

  • взносы за капремонт дома;
  • газ;
  • отопление;
  • электроэнергия;
  • водоотведение;
  • платеж за подачу горячей и холодной воды;
  • взносы за уборку лестничной площадки;
  • взнос за благоустройство прилегающей территории;
  • содержание общедомовых коммуникаций (домофон).

Согласно закону, ресурсоснабжающие компании не могут прекратить подачу воды, чем пользуются малопорядочные хозяева, накапливая долги, чтобы потом продать недвижимость и снять их с себя.

Жилищное законодательство запрещает компаниям принуждать новых хозяев квартиры к оплате долга за другого человека.

Если сведения о непогашенных коммунальных платежах появились после оформления, знайте, что:

  • закон разрешает выставлять на продажу, дарить либо передавать по наследству квартиру с незакрытым счетом;
  • суд может обязать выплатить должника средства только за последние 3 года;
  • ответственный за выплату долгов — прежний владелец недвижимости, однако и новый может попасть в неприятную ситуацию.

Плательщика по капитальному ремонту определяют иначе. Согласно ст.169 ЖК РФ обязательства переносятся на нового собственника, которому должнику удалось продать недвижимость. Решать эту проблему нужно с компетентным юристом.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

По ГК РФ продавец может не предъявлять выписки с ЛС, но при этом покупатель должен быть в курсе существенных деталей сделки. Если сумма большая, недвижимость может попасть под арест, а права в распоряжении жильем ограничат. При желании новый собственник вправе обжаловать сделку.

Перед покупкой следует тщательно изучить документы на приобретаемую недвижимость. О невыполненных обязательствах финансового характера можно спросить в расчетно-кассовом центре, на сайте управляющей компании, в ресурсоснабжающем сервисе, на почте или в банке, если они принимают коммунальные платежи. В столице узнать нужную информацию можно в Банке Москвы, в других регионах – в Сбербанке.

Если квартира приобретена, следует сразу сообщить в УК о новом владельце. Процедура проходит с написанным заявлением, в котором просят открыть новый счет по ЖКХ. Если за разные сервисы отвечают разные компании, документы подаются во все инстанции. Это поможет избежать проблем в будущем.

Документ можно передать:

  • лично руководителю организации;
  • заказным письмом;
  • на электронную почту организации.

Заявление обязаны рассмотреть в течение месяца.  После удачного исхода нужно взять справку, подтверждающую отсутствие непогашенных обязательств. При отказе в выставлении нового счета обратитесь в жилищную службу инспекции.

Должны ли долги за коммунальные услуги переходить по сделкам купли-продажи к новому собственнику?

Выплачивать долги по коммунальным счетам должен предыдущий собственник. Этот факт не могут оспорить ни ресурсоснабжающая компания, ни сам должник.

Участники сделки могут подготовить допдоговор о закрытии чужих финобязательств, либо прописать в уже составленном договоре купли-продажи дополнительные пункты. Оплатить долг может любой. В случае, если покупатель согласен внести средства, владелец обязан снизить стоимость помещения.

В договоре надо указать:

  • дату подписания договора;
  • сведения о продавце и покупателе;
  • дату полной выплаты накопившегося долга;
  • сумму задолженности;
  • причины, по которым покупатель хочет выплатить долг.

Если помещение продается по заниженной стоимости, об этом следует упомянуть. Можно написать: «Покупатель уведомлен о переходе задолженности по ЖКХ в связи с уменьшением стоимости жилья на сумму в размере N рублей».

Документ должен быть заверен в нотариальной конторе. В ином случае он считается недействительным.

Если покупатель отказывается погашать задолженность, а у владельца нет необходимой суммы, можно составить иное соглашение. В нем будет прописано, что продавец должен закрыть счет в течение определенного срока.

Способы решения вопроса непогашенных обязательств по коммунальным услугам

Важно знать, что задолженность по ЖКХ закрепляется не за местом жительства, а за собственником недвижимости. То есть, платить обязан предыдущий владелец, но при подписании договора следует обратить внимание, есть ли пункт о переходе коммунальных платежей на нового хозяина.

Решить вопрос можно несколькими способами:

  1. Договориться. Часто хозяева идут навстречу, так как понимают, что оспорить закон не выйдет. Договор об оплате услуг можно заключить в письменной и устной форме.
  2. Оспорить. Если квартира уже куплена, подайте документы в УК. Специалисты выдвинут иск прежнему владельцу.
  3. Обратиться в суд.

В ситуации, когда коммунальщики обязывают нового собственника выплачивать сумму за продавца, покупателю следует:

  1. Собрать пакет документов (выписка ЕГРП, действующее свидетельство, договор купли-продажи).
  2. Составить письменное заявление с требованием убрать задолженность из расчетных квитанций.
  3. Не лишним будет копия приемопередаточного акта, если в нем имеются показания счетчика на момент передачи жилья в новые руки.
  4. Направить документы в УК.

После установления факта передачи любые требования по поводу уплаты долга не будут признаны легитимными, могут привести к привлечению к ответственности, согласно ст. 163 УК.

В случае оформления жилья в ипотеку действия аналогичные: необходимо выяснить размер задолженности и поговорить с продавцом. В случае отказа в уплате задолженности нужно также подать документы на рассмотрение в суд.

Порядок совершения сделки и оформления договора

Если покупатель подозревает попытку собственника продать недвижимость с неуплаченным долгом, оформлять договор следует по следующему алгоритму:

  1. Попросить продавца предоставить документы на собственность и имеющиеся в наличии выписки со счетов.
  2. Запросить справку из ЕГРП, чтобы узнать о наложенных арестах.
  3. Узнать о состоянии личного счета ЖКХ через управляющую компанию или в других местах, где это возможно.
  4. Если найдена задолженность, предложить внести новый пункт в договор купли-продажи о самостоятельном закрытии счета, в связи с понижением цены, либо же пункт о закреплении платежей за продавцом.
  5. При соглашении продавца на уплату задолженности новым владельцем, прописать в документах размер скидки на жилье отдельным пунктом. Указывать стоимость в пункте об итоговой цене не рекомендуется, так как если сделка будет отменена, владелец сможет вернуть себе квартиру, но с оплаченными счетами.
  6. Подать заявку на регистрацию нового хозяина в Росреестр.
  7. Составить передаточный акт, оплатить любым способом необходимую сумму и зафиксировать в отдельном договоре показания счетчиков на момент передачи имущества. Перестраховаться можно, заверив документ с показаниями у ресурсоснабжающей компании.

Чтобы официально купить и зарегистрировать квартиру на нового владельца, потребуются паспорта двух сторон, выписки из реестра, справки из налоговой (об отсутствии долгов), службы судебных приставов. Также нужна справка из расчетного центра, договор о передаче и договор, в котором указано, кто будет платить. Продавец должен предоставить документы о владении собственностью. Также требуются сведения о жильцах, справка о регистрации, платежка из банка о внесении госпошлины (2 000 рублей), акт приема-передачи как непосредственно квартиры, так и денег, расписка.

Вывод: что делать при приобретении квартиры с задолженностью по коммунальным платежам

Если жилье было куплено с долгом, закон всегда будет на стороне покупателя. По ст. 153 ч.2 п.5 ЖК РФ ответственность за выплату по открытым коммунальным счетам лежит на собственнике.

На собственнике лежит обязательство своевременно оплачивать выставляемые счета с момента установления полного права на жилье. Новый хозяин, получивший в собственность жилье, может на законных основаниях не выплачивать чужой, накопившийся ранее, долг.

УК обязывают нового собственника погасить задолженность по предоставленным услугам, которыми он не пользовался. Выход — договариваться с продавцом, составляя договор о полной уплате предоставленных раньше сервисов в проданном помещении одной из сторон (в случае, если это покупатель, с понижением цены). При отказе нужно подать на предыдущего владельца в суд, с просьбой предъявить иск хозяину. Также важно не забыть об открытии собственного счета. Необходимо указать показания счетчиков на момент передачи помещения для предотвращения путаницы в дальнейшем.

Не редко россияне пытаются продать жилье с непогашенной задолженностью. Если найти компромисс с продавцом не выходит, воспользуйтесь помощью специалистов.

22.04.19

Другие статьи
Заявка
на возврат задолженности

Заполните форму

Предварительное коллекторское взыскание

Ваши контактные данные

Информация о задолженности